市街化区域農地の面積と固定資産税等の現状【令和４年度版】

総務省が公表した「令和４年度固定資産の価格等の概要調書」によると、地方圏の一般市街化区域の固定資産税額は、10ａ当たり固定資産税額は5万8千円と、すでに約10年も前から概ね実質宅地並み課税と言える水準となっています。本則課税の割合が増えたことや、緩やかに地価が下落していることから、今後の固定資産税額は、全国平均で言えばこれ以上大きく上昇することはないと見込まれます。

三大都市圏特定市においては、平成４年当初指定の生産緑地の約９割が特定生産緑地に移行し、懸念された生産緑地の減少を最小限に抑えることができましたが、一方の地方圏においては、実質宅地並み課税であるにもかかわらず、生産緑地制度の導入は今なお一部の自治体に限られ、持続可能な都市農業を実現するための対応が急がれます。

ページの下の方には、市街化区域農地面積や固定資産税等のランキング100都市も掲載しています。データの並べ替えもできますので、ご覧ください。

１．市街化区域農地とその固定資産税の仕組み

1-1. 市街化区域農地の位置付け

市街化区域とは、都市計画において定められた区域で、線引き都市計画区域では、「市街化区域」と「市街化調整区域」とに分けられます。市街化区域は、都市計画法に以下のように定められています。

市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。

都市計画法第7条第2項

しかし、市街化区域内には今も、多くの農地があり、都市農業が営まれています。都市計画法に則ると、10年以内にこれらの農地も“優先的かつ計画的に市街化を図るべき”なのかと言うと、必ずしもそうではありません。

都市農業振興基本法に基づき、2016年に都市農業振興基本計画が閣議決定されました。ここでは、農業政策および都市政策双方から再評価され、都市農地の位置付けについては、従来の「宅地化すべきもの」から「あるべきもの」へと大転換が行われました。

1-2. 市街化区域農地の固定資産税等の仕組み

都市農地は、都市農業振興基本計画において「あるべきもの」へと位置付けが大転換されたにもかかわらず、都市計画法においては、依然として「優先的に市街化を図るべき区域」のままです。
後者の都市計画法の位置付けを前提に、市街化区域内の固定資産税と都市計画税においては、宅地並み課税が実施され続けています。

三大都市圏特定市ではバブル経済による地下高騰を背景として、1992年に生産緑地以外の特定市街化区域農地を対象に、名実ともに宅地並み課税が実施されました。

一方、三大都市圏特定市以外の地方圏においては、宅地並み評価による農地に準じた課税が実施されてきましたが、負担調整措置によって緩やかに課税額が上昇し、すでに多くの市街化区域農地が実質的に宅地並み課税となっています。

農地に準じた課税の仕組みや経過については、下のリンク先の記事をご覧ください。

２．都道府県別市街化区域農地の現状

2-1. 市街化区域農地面積・評価額・固定資産税の推移

地方圏の市街化区域農地においては、地価の下落とともにその評価額が下落を続ける一方で、10ａ当たり固定資産税額は負担調整措置により令和２年まで年々上昇を続け、令和３年に若干下がったものの、令和４年の税額は全国平均で約5.8万円となっています。

固定資産税の上昇と反比例するように、市街化区域農地面積は減少を続け、平成17年の約68.3千haから、17年後の令和４年には36.8千haと、概ね半減しました（図1）。

《図 1　一般市街化区域農地の面積・評価額・固定資産税の推移》

2-2. 一般市街化区域農地の平均負担水準は0.868、67％が本則課税

一般市街化区域農地とは、三大都市圏特定市以外の市街化区域農地のことであり、負担水準（注1）とは、前年度の課税標準額が当年度の決定価格（評価額）に対してどの程度の水準にあるかを示すもので、この区分ごとに負担調整率（表１）を適用し、税額を計算します。

令和４年度の一般市街化区域農地の負担水準を見ると、全国平均で0.868とほぼ0.9に達しています。特に、和歌山県の0.998を筆頭に、次いで兵庫県（0.986）、三重県（0.984）など、22県で負担水準が0.9を超えており、0.8以上を含めると35府県に及んでいます（表2、図3）。

一般市街化区域農地の「農地に準じた課税」とは、宅地並みに評価し、負担調整措置において一般農地と同じ負担調整率（表1）を適用するという仕組みをとっています。この仕組みは、昭和47年に宅地並み評価実施、昭和51年に農地課税凍結解除と負担調整措置によって、全国の市街化区域農地の”農地に準じた課税”が始まりました。

その後、平成4年に三大都市圏特定市の市街化区域で宅地並み課税が実施された際に、その他の一般市街化区域農地が宅地並み課税の対象外となったわけではなく、それ以前から緩やかに宅地並み課税に近づけていく仕組みがすでに進行していた。地価（評価額）が下がっても、税金は毎年上がるという現象が見られたのは、この仕組みのためなのです。

負担水準が上昇しきると、負担調整措置による税額が本則課税額を上回るようになり、いずれか低い方を採用することから本則課税となります。こうして令和４年度に本則課税となった割合は約67％を占めており（図2）、これらの農地は宅地並み課税そのものと言えます。こうして、本則課税の割合が多くなったため、地価の下落が直接反映されて税額が前年より下がるケースも増えています。

一方、最も負担水準が低い県は沖縄県で0.548となっており、次いで千葉県（0.626）、岩手県（0.643）、宮城県（0.665）、新潟県（0.676）、東京都（0.678）などとなっています（表2、図3）。これらの都県では、今後もしばらくは、負担調整措置によって毎年税額が上昇することが見込まれます。

なお、東京都は負担水準は比較的低いですが、決定価格は最も高いため（39,246円/m²）、10a当たりの税額は約13.2万円と、神奈川県に次いで２番目に高い額となっています。

《図 2　一般市街化区域農地の負担水準別面積割合（令和４年度）》

《表 1　農地の負担調整率》

負担水準の区分	負担調整率
0.9以上のもの	1.025
0.8以上0.9未満のもの	1.05
0.7以上0.8未満のもの	1.075
0.7未満のもの	1.1

《図 3　市街化区域農地の平均負担水準（令和４年度）》

（注1）平均負担水準の計算方法
平均負担水準＝(令和3年度単位当たり平均価格課税標準額）÷（令和4年度単位当たり平均価格決定価格×1/3）

3-3. 三大都市圏の特定市街化区域農地より一般市街化区域農地の税額の方が高い逆転現象も

10ａ当たりの固定資産税額（税率を標準税率1.4％とした計算値）を見ると（図4）、首都圏の東京都、神奈川県、埼玉県の３都県の特定市街化区域農地は、非常に高い税額となっていますが、その他の県では、特定市街化区域農地と一般市街化区域農地の差はさほど大きくはありません。

10ａ当たりの固定資産税額について、一般市街化区域農地の58,102円に対して、特定市街化区域農地の中では比較的税額の低い茨城県（56,323円）や奈良県（57,260）は、むしろ低い水準にあります。

特に神奈川県（142,566円）をはじめ、東京都、愛知県、高知県の4都県の一般市街化区域農地は、税額が10万円以上と高額で、一方、茨城県をはじめ、奈良県、三重県、京都府、静岡県の5県の特定市街化区域農地の平均税額はいずれも10万円未満となっています。

特定市街化区域の中で最も低い茨城県の宅地並み課税よりも、一般市街化区域農地の農地に準じた課税の方が高い県が19県にも及ぶという逆転現象となっています。

このように、すでに多くの一般市街化区域農地が、実態として宅地並み課税であるにもかかわらず、地方圏の大部分では生産緑地制度が導入されていないために、市街化区域農地所有者は選択の余地なく、重い固定資産税負担を強いられ営農継続が厳しい状況に置かれています。

地方圏でも徐々にではありますが、生産緑地制度の導入例が見られるようになってきましたが、個々の自治体の都市計画上の判断に委ねられているために、制度導入はあまり進んでいません。

《図 4　市街化区域農地の10a当たり固定資産税額（令和４年度）》

表 2　特定市街化区域農地　地積・決定価格・課税標準額（令和４年度）

都道府県	地積（市街化区域農地面積　合計）（ha）	決定価格（評価額）（百万円）	単位当たり平均決定価格（円/m²）	単位当たり平均課税標準額（円/m²）	10ａ当たり税額（円）	平均負担水準
茨城県	226	29,249	12,922	4,084	56,323	0.948
埼玉県	1,478	752,554	50,934	16,793	238,327	0.989
千葉県	1,104	283,176	25,661	8,548	119,420	0.999
東京都	595	475,894	80,029	26,136	376,520	0.980
神奈川県	888	544,013	61,257	20,206	287,661	0.990
静岡県	503	101,524	20,171	6,939	94,270	1.032
愛知県	1,892	730,882	38,625	12,543	180,633	0.974
三重県	277	35,531	12,805	4,320	60,226	1.012
京都府	363	71,414	19,654	6,593	91,761	1.006
大阪府	867	196,093	22,617	7,561	107,688	1.003
兵庫県	186	58,505	31,535	10,252	148,031	0.975
奈良県	672	83,035	12,358	4,135	57,260	1.004
合計	9,051	3,468,047	38,317	12,300	173,974	0.963

表 3　一般市街化区域農地　地積・決定価格・課税標準額（令和４年度）

CD	都道府県	市街化区域 農地面積 合計(ha)	決定価格 （評価額） （百万円）	m²当たり 平均決定 価格(円/m²)	m²当たり 平均課税 標準額 （円/m²）	10a当たり 税額(円)	平均 負担 水準
1	北海道	1,024	67,599	6,603	1,577	22,076	0.697
2	青森県	695	36,296	5,224	1,667	23,344	0.955
3	岩手県	252	38,548	15,315	3,402	47,631	0.643
4	宮城県	516	97,781	18,939	4,328	60,599	0.665
5	秋田県	244	13,519	5,534	1,610	22,535	0.845
6	山形県	411	58,449	14,220	3,766	52,729	0.763
7	福島県	1,320	164,261	12,440	3,169	44,361	0.738
8	茨城県	2,927	260,484	8,898	2,544	35,613	0.847
9	栃木県	2,043	271,420	13,285	3,982	55,751	0.903
10	群馬県	1,489	189,111	12,700	3,980	55,721	0.899
11	埼玉県	378	93,176	24,670	6,109	85,522	0.726
12	千葉県	47	4,167	8,903	1,887	26,413	0.626
13	東京都	69	27,029	39,246	9,421	131,900	0.678
14	神奈川県	269	97,023	36,111	10,183	142,566	0.809
15	新潟県	840	116,493	13,863	3,233	45,266	0.676
16	富山県	686	86,737	12,638	3,975	55,646	0.947
17	石川県	816	169,705	20,793	5,413	75,787	0.773
18	福井県	183	38,788	21,150	6,718	94,047	0.945
19	山梨県	394	68,863	17,472	5,326	74,563	0.906
20	長野県	677	116,424	17,209	5,075	71,056	0.895
21	岐阜県	2,388	441,794	18,499	5,176	72,469	0.847
22	静岡県	1,364	269,831	19,785	6,072	85,008	0.912
23	愛知県	1,075	340,456	31,670	9,334	130,674	0.867
24	三重県	843	74,737	8,866	2,881	40,340	0.984
25	滋賀県	1,085	140,809	12,980	3,710	51,938	0.858
26	京都府	295	35,953	12,171	3,731	52,239	0.911
27	大阪府	233	22,002	9,457	2,720	38,075	0.879
28	兵庫県	1,928	264,653	13,727	4,506	63,090	0.986
29	奈良県	435	48,490	11,141	3,439	48,151	0.945
30	和歌山県	482	53,005	10,992	3,618	50,658	0.998
31	鳥取県	245	30,919	12,601	3,791	53,081	0.904
32	島根県	174	19,612	11,304	3,586	50,202	0.974
33	岡山県	1,654	214,891	12,992	4,232	59,252	0.976
34	広島県	2,417	391,650	16,207	4,751	66,516	0.869
35	山口県	1,063	94,676	8,907	2,897	40,558	0.969
36	徳島県	778	107,878	13,870	4,507	63,092	0.974
37	香川県	-	-	-	-	-	-
38	愛媛県	642	88,364	13,756	4,301	60,215	0.944
39	高知県	304	68,581	22,523	7,172	100,414	0.958
40	福岡県	1,463	246,680	16,858	4,561	63,853	0.808
41	佐賀県	157	18,922	12,065	3,725	52,144	0.925
42	長崎県	588	27,199	4,629	1,507	21,103	0.976
43	熊本県	482	54,017	11,197	3,376	47,257	0.887
44	大分県	639	57,299	8,972	2,921	40,890	0.971
45	宮崎県	352	38,893	11,051	3,481	48,729	0.944
46	鹿児島県	149	27,008	18,134	5,475	76,655	0.893
47	沖縄県	280	39,729	14,205	2,721	38,098	0.548
49	合計	36,795	5,233,919	14,224	4,150	58,102	0.868

３．市町村別市街化区域農地の現状

3-1. 市街化区域農地面積の多い都市

市町村別の市街化区域農地面積（生産緑地を含む）上位100市ランキングを見ると（表4）、最も多いのは倉敷市（1,000ha）で唯一1,000haを超えている。次いで岐阜市（939ha）、姫路市（861ha）、福山市（788ha）と続き、上位11位までが500ha以上となっています。

上位ランキングには、政令指定都市などの大都市や中核都市が上位を占めています。

また、地方圏にあってすでに生産緑地制度を導入している岐阜市（2位・940ha）や広島市（5位・711ha）や和歌山市（7位・654ha）をはじめ、宇都宮市、金沢市、長野市、高知市、福岡市と合わせて8市が上位100市町村に含まれています。

一方で、宅地並み課税の実施から30年が経過した三大都市圏特定市の特定市街化区域を見ると、名古屋市（281ha）や浜松市（267ha、平成20年から宅地並み課税実施）、さいたま市（250ha）等では、依然として多く残っています。

市街化区域面積に占める農地の面積率を見ると、岐阜県羽島市の18.8％をはじめとして、上位5市が10％以上を占めるなど、大きな割合を占めています。これはかつての将来人口目標や市街化区域の設定が過大であったと言えます。逆線引きすることも難しいため、このようなケースこそ、生産緑地制度を積極的に導入することが有効だと思われます。

表 4　市街化区域農地面積（生産緑地を含む）ランキング１００市（令和４年度）

順位	団体CD	都道府県	市町村	区分	市街化区域 農地面積 （ha）	生産緑地 地区面積 (ha)	合計面積 (ha)
1	332020	岡山県	倉敷市	4	1,000.3		1,000.3
2	212016	岐阜県	岐阜市	4	939.7		939.7
3	282014	兵庫県	姫路市	4	861.2		861.2
4	342076	広島県	福山市	4	788.4		788.4
5	341002	広島県	広島市	3	710.9	8.0	718.9
6	261009	京都府	京都市	1	59.0	521.2	580.2
7	302015	和歌山県	和歌山市	3	482.2	81.9	564.1
8	111007	埼玉県	さいたま市	1	249.8	298.6	548.4
9	72044	福島県	いわき市	4	521.4		521.4
10	231002	愛知県	名古屋市	1	281.4	229	510.4
11	442011	大分県	大分市	4	500.1		500.1
12	141003	神奈川県	横浜市	1	180.9	272.4	453.3
13	82040	茨城県	古河市	4	449.6		449.6
14	221007	静岡県	静岡市	2	236.3	209.7	446.0
15	151009	新潟県	新潟市	4	440.4		440.4
16	331007	岡山県	岡山市	4	436.6		436.6
17	131008	東京都	特別区	1	66.0	356.1	422.1
18	92011	栃木県	宇都宮市	3	421.3		421.3
19	431001	熊本県	熊本市	4	413.0		413.0
20	382019	愛媛県	松山市	4	377.9		377.9
21	172014	石川県	金沢市	3	374.7	0.1	374.8
22	92037	栃木県	栃木市	4	371.6		371.6
23	222101	静岡県	富士市	4	366.1		366.1
24	162019	富山県	富山市	4	356.3		356.3
25	202011	長野県	長野市	3	337.0	3.2	340.2
26	141305	神奈川県	川崎市	1	74.5	263.7	338.2
27	132012	東京都	八王子市	1	111.7	222.1	333.8
28	401005	福岡県	北九州市	4	316.2		316.2
29	422011	長崎県	長崎市	4	298.1		298.1
30	242012	三重県	津市	4	296.4		296.4
31	82210	茨城県	ひたちなか市	4	292.5		292.5
32	212024	岐阜県	大垣市	4	290.7		290.7
33	252018	滋賀県	大津市	4	283.8		283.8
34	221309	静岡県	浜松市	2	267.0	16.4	283.4
35	242021	三重県	四日市市	1	153.6	125.1	278.7
36	362018	徳島県	徳島市	4	276.5		276.5
37	352152	山口県	周南市	4	274.1		274.1
38	122173	千葉県	柏市	1	116.5	154.5	271.0
39	102032	群馬県	桐生市	4	270.4		270.4
40	212091	岐阜県	羽島市	4	267.0		267.0
41	132098	東京都	町田市	1	61.0	203	264.0
42	22039	青森県	八戸市	4	262.9		262.9
43	72036	福島県	郡山市	4	259.1		259.1
44	102059	群馬県	太田市	4	257.4		257.4
45	92053	栃木県	鹿沼市	4	253.3		253.3
46	162027	富山県	高岡市	4	248.9		248.9
47	232076	愛知県	豊川市	4	244.8		244.8
48	92088	栃木県	小山市	4	242.6		242.6
49	41009	宮城県	仙台市	4	237.3		237.3
50	392014	高知県	高知市	3	227.5	8.2	235.7
51	82031	茨城県	土浦市	4	235.6		235.6
52	112038	埼玉県	川口市	1	107.8	120.7	228.5
53	82023	茨城県	日立市	4	228.3		228.3
54	232033	愛知県	一宮市	1	110.6	113.6	224.2
55	242071	三重県	鈴鹿市	4	223.8		223.8
56	132021	東京都	立川市	1	24.9	196	220.9
57	72010	福島県	福島市	4	219.5		219.5
58	102024	群馬県	高崎市	4	218.6		218.6
59	222071	静岡県	富士宮市	4	218.2		218.2
60	141500	神奈川県	相模原市	1	100.8	116.8	217.6
61	282103	兵庫県	加古川市	4	217.3		217.3
62	401307	福岡県	福岡市	3	213.9	2.5	216.4
63	92029	栃木県	足利市	4	216.1		216.1
64	122041	千葉県	船橋市	1	44.9	171.1	216.0
65	92045	栃木県	佐野市	4	215.7		215.7
66	152226	新潟県	上越市	4	213.6		213.6
67	352012	山口県	下関市	4	211.8		211.8
68	112011	埼玉県	川越市	1	69.2	138.9	208.1
69	11002	北海道	札幌市	4	206.5		206.5
70	242047	三重県	松阪市	4	205.0		205.0
71	212130	岐阜県	各務原市	4	204.0		204.0
72	232025	愛知県	岡崎市	1	127.2	76	203.2
73	402028	福岡県	大牟田市	4	202.8		202.8
74	202029	長野県	松本市	4	202.7		202.7
75	232017	愛知県	豊橋市	4	202.6		202.6
76	271403	大阪府	堺市	1	56.4	145.4	201.8
77	352063	山口県	防府市	4	199.9		199.9
78	121002	千葉県	千葉市	1	106.1	89	195.1
79	12131	北海道	苫小牧市	4	192.2		192.2
80	172103	石川県	白山市	4	191.2		191.2
81	232131	愛知県	西尾市	1	134.3	56	190.3
82	292010	奈良県	奈良市	1	91.4	97.4	188.8
83	281000	兵庫県	神戸市	1	83.5	104.7	188.2
84	192015	山梨県	甲府市	4	187.5		187.5
85	32018	岩手県	盛岡市	4	187.0		187.0
86	272132	大阪府	泉佐野市	1	55.5	131.2	186.7
87	102016	群馬県	前橋市	4	185.1		185.1
88	382027	愛媛県	今治市	4	184.8		184.8
89	272027	大阪府	岸和田市	1	75.3	107.1	182.4
90	142115	神奈川県	秦野市	1	84.9	97.4	182.3
91	212164	岐阜県	瑞穂市	4	178.5		178.5
92	132217	東京都	清瀬市	1	14.3	163.7	178.0
93	122076	千葉県	松戸市	1	54.4	123.4	177.8
94	232068	愛知県	春日井市	1	148.6	27.5	176.1
95	252026	滋賀県	彦根市	4	175.7		175.7
96	182010	福井県	福井市	4	175.6		175.6
97	282031	兵庫県	明石市	4	174.3		174.3
98	82015	茨城県	水戸市	4	168.6		168.6
99	132110	東京都	小平市	1	11.9	156.2	168.1
100	132055	東京都	青梅市	1	42.5	125.5	168.0

（区分）
1：1991年1月1日現在において、三大都市圏特定市に該当する都市
2：1991年1月2日以降、三大都市圏特定市になった都市
3：三大都市圏特定市以外で、生産緑地制度を導入している市町村
4：その他、市街化区域農地のある市町村
（資料）市街化区域農地面積は「令和４年度固定資産の価格等の概要調書」、
都市計画税は「市町村交付金及び都市計画税に関する調」、
生産緑地は「令和４年度都市計画現況調査」

3-2. 地方圏で税額上位89位までが10万円/10a以上

市街化区域農地所有者は、固定資産税だけでなく都市計画税を合わせて納付する必要があり、10ａあたりの固定資産税額と都市計画税の合計額（以下「固定資産税等の額」）を比較したのが次の表です（表5・左表）。

固定資産税は全国の9割の自治体が標準税率1.4%を採用しているのに対し、都市計画税は、課税していない、あるいは制限税率0.3％以外の税率を採用する自治体も多いなど多様です。

三大都市圏特定市以外で10a当たりの税額が高い自治体は、１位が静岡県長泉町（26.7万円）次いで２位が豊山町（25.1万円）、3位愛知県幸田町（23.7万円）、4位愛知県扶桑町（23.1万円）等となっている。10位の神奈川県寒川町までが20万円を、31位の蒲郡市までが15万円を超えています。さらにランク外とはなりますが、89位までが10万円以上となっています。

また、平均負担水準がすでに1.0前後と高いところでは、ほぼ本則課税のため宅地としての評価額がそのまま反映され、同じ市町村内であっても税額は大きな差が生じており、今後の調整措置による固定資産税額の上昇はほぼ無いと見込まれます。

一方、負担水準が低い場合は、本則課税になるまでしばらく税額は上昇を続けます。仮に本則課税とした場合の10ａ当たりの固定資産税と都市計画税の合計額を見ると、１位の埼玉県三芳町（60.9万円、現在の3.2倍）をはじめ、3位の神奈川県葉山町（30.8万円、同1.9倍）や11位の愛知県東郷町（26.2万円、同2.6倍）等では、現在の税額に比べて将来大幅に上昇することとなります。

表 5 　市街化区域農地の10ａ当たり固定資産税等額ランキング（令和４年度）

《三大都市圏特定市以外（税額上位１００市町村）》

順位	団体CD	都道府県	市町村名	市街化区域 農地面積 (ha)	固定資産税 平均負担水準	10ａ当たり 固定資産税 +都市計画税 (円/10a)
1	223425	静岡県	長泉町	44.3	0.78	267,175
2	233421	愛知県	豊山町	26.1	0.89	251,148
3	235016	愛知県	幸田町	21.8	0.92	237,027
4	233625	愛知県	扶桑町	30.1	0.87	230,934
5	222062	静岡県	三島市	42.3	0.95	217,526
6	263036	京都府	大山崎町	13.4	0.89	214,671
7	232017	愛知県	豊橋市	202.6	0.81	213,482
8	113247	埼玉県	三芳町	15.0	0.35	210,881
9	143669	神奈川県	開成町	22.0	0.89	203,803
10	143219	神奈川県	寒川町	44.8	0.68	202,992
11	402192	福岡県	大野城市	28.0	0.74	189,570
12	223417	静岡県	清水町	24.4	0.68	187,924
13	143634	神奈川県	松田町	19.5	0.90	182,184
14	222038	静岡県	沼津市	140.4	0.94	177,747
15	402184	福岡県	春日市	17.5	0.73	176,915
16	234257	愛知県	蟹江町	12.2	0.94	176,386
17	143413	神奈川県	大磯町	26.6	0.83	176,381
18	143421	神奈川県	二宮町	14.7	0.95	174,247
19	232076	愛知県	豊川市	244.8	0.92	170,344
20	133035	東京都	瑞穂町	39.4	0.64	170,157
21	282031	兵庫県	明石市	174.3	0.97	170,045
22	283827	兵庫県	播磨町	29.5	0.96	167,880
23	222143	静岡県	藤枝市	66.8	1.00	165,117
24	343021	広島県	府中町	10.7	0.78	164,403
25	143014	神奈川県	葉山町	14.8	0.61	162,713
26	401307	福岡県	福岡市	213.9	0.67	161,390
27	114421	埼玉県	宮代町	16.4	0.89	160,252
28	472018	沖縄県	那覇市	13.9	0.76	156,345
29	62014	山形県	山形市	127.8	0.82	155,815
30	172014	石川県	金沢市	374.7	0.88	154,759
31	232149	愛知県	蒲郡市	134.8	0.97	152,062
32	234249	愛知県	大治町	100.1	0.99	148,042
33	133051	東京都	日の出町	29.5	0.74	147,741
34	114651	埼玉県	松伏町	8.7	0.88	147,071
35	252085	滋賀県	栗東市	60.4	0.89	146,397
36	233617	愛知県	大口町	13.9	0.88	140,083
37	42072	宮城県	名取市	28.9	0.69	137,728
38	234478	愛知県	武豊町	41.8	0.73	137,547
39	222208	静岡県	裾野市	46.9	0.95	137,144
40	222151	静岡県	御殿場市	57.9	0.82	136,934
41	182010	福井県	福井市	175.6	0.97	135,862
42	273414	大阪府	忠岡町	15.4	1.02	134,527
43	212024	岐阜県	大垣市	290.7	0.94	133,437
44	143626	神奈川県	大井町	33.2	0.76	131,604
45	362018	徳島県	徳島市	276.5	0.96	130,658
46	282162	兵庫県	高砂市	77.2	1.00	130,541
47	263222	京都府	久御山町	12.2	0.72	130,241
48	223255	静岡県	函南町	19.3	1.01	129,840
49	212016	岐阜県	岐阜市	939.7	0.94	129,548
50	234419	愛知県	阿久比町	35.3	0.98	128,607
51	114642	埼玉県	杉戸町	13.1	0.87	128,023
52	342131	広島県	廿日市市	99.7	0.86	127,588
53	234427	愛知県	東浦町	30.7	0.59	125,979
54	331007	岡山県	岡山市	436.6	0.94	124,020
55	62103	山形県	天童市	17.0	0.92	123,107
56	143618	神奈川県	中井町	14.2	0.95	122,129
57	341002	広島県	広島市	710.9	0.81	120,865
58	283819	兵庫県	稲美町	22.9	1.01	117,897
59	102024	群馬県	高崎市	218.6	0.96	117,473
60	92011	栃木県	宇都宮市	421.3	0.78	116,613
61	252077	滋賀県	守山市	67.0	1.01	116,328
62	392014	高知県	高知市	227.5	0.96	115,580
63	273015	大阪府	島本町	17.5	0.55	115,359
64	222127	静岡県	焼津市	110.0	1.01	114,639
65	402036	福岡県	久留米市	143.9	0.95	114,120
66	402176	福岡県	筑紫野市	33.0	0.76	113,332
67	403491	福岡県	粕屋町	26.0	0.66	113,235
68	102016	群馬県	前橋市	185.1	0.94	111,692
69	252018	滋賀県	大津市	283.8	0.87	111,119
70	403431	福岡県	志免町	14.2	0.72	110,335
71	293636	奈良県	田原本町	39.5	0.85	110,183
72	144011	神奈川県	愛川町	79.0	0.94	107,510
73	343048	広島県	海田町	40.6	0.90	107,491
74	282103	兵庫県	加古川市	217.3	0.99	107,242
75	172120	石川県	野々市市	100.3	0.68	106,029
76	113018	埼玉県	伊奈町	34.7	0.44	105,746
77	402214	福岡県	太宰府市	43.0	0.86	105,560
78	113263	埼玉県	毛呂山町	18.6	1.00	105,515
79	92169	栃木県	下野市	52.6	0.89	105,153
80	232211	愛知県	新城市	30.1	0.99	104,938
81	202029	長野県	松本市	202.7	0.80	104,451
82	222259	静岡県	伊豆の国市	27.6	1.02	103,503
83	252069	滋賀県	草津市	58.3	0.69	103,317
84	353213	山口県	和木町	12.7	0.88	103,131
85	93017	栃木県	上三川町	24.4	0.99	102,482
86	462012	鹿児島県	鹿児島市	148.9	0.89	102,471
87	233021	愛知県	東郷町	34.1	0.42	101,582
88	384011	愛媛県	松前町	13.7	1.01	100,971
89	252140	滋賀県	米原市	5.7	1.01	100,302
90	113417	埼玉県	滑川町	4.3	0.97	98,498
91	392120	高知県	香美市	15.4	0.97	97,948
92	282189	兵庫県	小野市	19.6	0.96	96,366
93	112186	埼玉県	深谷市	76.7	0.96	95,157
94	364029	徳島県	北島町	42.0	0.99	94,679
95	402311	福岡県	那珂川市	20.7	0.94	93,947
96	222101	静岡県	富士市	366.1	0.90	93,352
97	342076	広島県	福山市	788.4	0.99	92,841
98	41009	宮城県	仙台市	237.3	0.59	92,074
99	342041	広島県	三原市	47.3	0.96	91,865
100	202011	長野県	長野市	337.0	1.00	91,539

（資料）総務省「固定資産の価格等の概要調書」、「市町村交付金及び都市計画税に関する調」をもとに筆者作成。

《三大都市圏特定市（税額下位１００市町村）》

順位	団体CD	都道府県	市町村名	市街化区域 農地面積 (ha)	固定資産税 平均負担水準	10ａ当たり 固定資産税 +都市計画税 (円/10a)
1	292125	奈良県	宇陀市	69.1	0.98	13,426
2	122319	千葉県	印西市	14.1	0.92	19,368
3	122262	千葉県	富津市	48.0	0.98	19,696
4	242144	三重県	いなべ市	13.5	1.00	21,601
5	292079	奈良県	五條市	39.7	1.03	32,050
6	272281	大阪府	泉南市	32.6	0.99	35,331
7	272329	大阪府	阪南市	26.1	1.00	35,619
8	292087	奈良県	御所市	24.2	1.01	39,604
9	262137	京都府	南丹市	78.0	0.98	40,638
10	272132	大阪府	泉佐野市	55.5	0.97	42,886
11	292117	奈良県	葛城市	46.6	1.02	44,571
12	262145	京都府	木津川市	85.4	1.07	46,096
13	82112	茨城県	常総市	38.3	0.63	46,645
14	82287	茨城県	坂東市	57.1	1.01	51,683
15	292095	奈良県	生駒市	70.8	1.00	57,657
16	262064	京都府	亀岡市	43.8	0.91	59,922
17	292061	奈良県	桜井市	64.8	1.00	61,747
18	122068	千葉県	木更津市	126.1	0.94	62,739
19	242055	三重県	桑名市	110.4	1.00	63,349
20	272086	大阪府	貝塚市	57.6	0.99	65,102
21	112160	埼玉県	羽生市	45.2	0.93	65,306
22	292044	奈良県	天理市	69.4	1.01	67,078
23	82171	茨城県	取手市	47.0	1.01	71,448
24	82082	茨城県	龍ケ崎市	23.3	1.01	72,161
25	122114	千葉県	成田市	49.6	0.97	73,626
26	122335	千葉県	富里市	23.8	0.99	73,666
27	112101	埼玉県	加須市	59.8	0.97	74,354
28	82198	茨城県	牛久市	20.4	1.08	75,730
29	122084	千葉県	野田市	76.5	1.04	80,951
30	122254	千葉県	君津市	26.2	0.82	81,954
31	272221	大阪府	羽曳野市	35.2	1.00	86,732
32	272302	大阪府	交野市	25.6	0.72	86,817
33	232041	愛知県	瀬戸市	41.6	0.98	86,879
34	262102	京都府	八幡市	22.1	0.97	87,182
35	122297	千葉県	袖ケ浦市	34.4	0.95	87,360
36	272167	大阪府	河内長野市	21.5	0.98	90,036
37	122190	千葉県	市原市	133.5	0.99	90,302
38	112062	埼玉県	行田市	38.4	1.02	90,617
39	292036	奈良県	大和郡山市	26.9	0.98	91,579
40	272141	大阪府	富田林市	27.9	0.98	91,876
41	242021	三重県	四日市市	153.6	0.99	92,126
42	272191	大阪府	和泉市	51.3	0.98	97,188
43	281000	兵庫県	神戸市	83.5	0.90	100,753
44	272311	大阪府	大阪狭山市	11.6	0.99	101,205
45	272213	大阪府	柏原市	13.5	1.00	103,102
46	292010	奈良県	奈良市	91.4	0.99	103,346
47	292028	奈良県	大和高田市	19.1	0.96	104,163
48	292109	奈良県	香芝市	94.1	0.95	104,265
49	262111	京都府	京田辺市	38.4	1.29	104,705
50	272027	大阪府	岸和田市	75.3	0.98	106,565
51	82350	茨城県	つくばみらい市	26.2	1.04	108,009
52	122327	千葉県	白井市	10.4	0.80	114,021
53	232327	愛知県	愛西市	18.4	1.01	114,849
54	122122	千葉県	佐倉市	27.2	1.00	119,193
55	232165	愛知県	常滑市	38.9	0.99	120,802
56	282197	兵庫県	三田市	7.3	1.01	123,718
57	292052	奈良県	橿原市	56.0	0.99	126,706
58	232351	愛知県	弥富市	33.2	1.00	129,490
59	282171	兵庫県	川西市	15.1	0.99	129,919
60	221309	静岡県	浜松市	267.0	1.01	131,751
61	272175	大阪府	松原市	21.9	0.93	135,593
62	112402	埼玉県	幸手市	8.2	1.00	136,029
63	272264	大阪府	藤井寺市	10.3	0.98	137,585
64	221007	静岡県	静岡市	236.3	1.01	138,117
65	122289	千葉県	四街道市	14.8	0.94	139,417
66	232131	愛知県	西尾市	134.3	0.96	141,955
67	232246	愛知県	知多市	62.0	0.93	143,847
68	112020	埼玉県	熊谷市	90.3	1.00	146,916
69	112437	埼玉県	吉川市	40.6	0.99	152,399
70	142018	神奈川県	横須賀市	32.5	1.04	158,460
71	112321	埼玉県	久喜市	52.2	0.99	163,566
72	112178	埼玉県	鴻巣市	53.5	0.97	164,231
73	232378	愛知県	あま市	108.1	1.01	164,725
74	232157	愛知県	犬山市	38.0	0.98	165,953
75	262072	京都府	城陽市	13.4	0.97	167,588
76	142107	神奈川県	三浦市	19.1	1.09	167,885
77	272124	大阪府	八尾市	40.9	0.96	170,448
78	232084	愛知県	津島市	20.8	1.00	172,325
79	272116	大阪府	茨木市	53.9	0.95	174,111
80	272108	大阪府	枚方市	40.2	0.98	177,788
81	232033	愛知県	一宮市	110.6	0.99	182,555
82	122220	千葉県	我孫子市	33.6	1.02	183,064
83	272299	大阪府	四條畷市	4.9	0.91	189,269
84	112127	埼玉県	東松山市	14.9	0.96	189,437
85	112429	埼玉県	日高市	18.7	0.93	190,289
86	271403	大阪府	堺市	56.4	0.94	191,926
87	232190	愛知県	小牧市	74.3	0.98	192,018
88	142115	神奈川県	秦野市	84.9	1.01	192,724
89	272183	大阪府	大東市	12.2	1.01	193,429
90	122173	千葉県	柏市	116.5	0.97	201,130
91	272230	大阪府	門真市	16.0	0.95	203,236
92	142174	神奈川県	南足柄市	20.0	1.04	204,738
93	272159	大阪府	寝屋川市	17.0	0.95	214,243
94	232092	愛知県	碧南市	44.0	0.98	214,533
95	272256	大阪府	高石市	3.9	0.99	217,682
96	112411	埼玉県	鶴ヶ島市	22.8	1.00	222,019
97	121002	千葉県	千葉市	106.1	0.98	223,601
98	132055	東京都	青梅市	42.5	0.97	228,723
99	272272	大阪府	東大阪市	41.1	0.96	230,438
100	232301	愛知県	日進市	27.6	0.79	230,710

（資料）総務省「固定資産の価格等の概要調書」、「市町村交付金及び都市計画税に関する調」をもとに筆者作成。

3-3. 地方圏の上位都市と三大都市圏特定市下位では逆転現象も

10a当たり固定資産税等の額について、全般的には三大都市圏特定市が高額であるものの、特定市のうち低い順から見ると（表5・右表）、13位の茨城県常総市までが５万円未満で、42位の大阪府和泉市までが10万円未満となっています。
つまり、三大都市圏特定市の下位42位までと地方圏の上位89位までとが、立場が逆転してしまっていると言えます。

三大都市圏特定市とは、昭和30年代の大都市圏における人口集中や過密問題を背景として、大都市圏整備法に基づき計画的な整備を図るための政策区域です。時代は大きく変化し、人口減少を背景として都市政策においては集約型都市構造への転換を図り、市街化区域農地のあり方を見直した今もなお、市街化区域農地の税制や生産緑地制度の有無といった違いを、三大都市圏特定市か否かで分け続けていることの根拠は薄れていると思われます。

3-4. 固定資産税の上昇が止まっても都市計画税の上昇はしばらく続く

固定資産税の特例率（軽減措置）は1/3であるのに対して、都市計画税の特例率は2/3であるため、負担水準が固定資産税よりも低くなることから、固定資産税の上昇が止まっても、その後もしばらく都市計画税は上昇し続けます。

令和４年の都市計画税の負担水準は0.713となっており、負担水準が0.8未満の農地が約3割を占めています（図2）。

４．地方圏の都市農地保全のための生産緑地制度と線引き廃止

市街化区域農地の多くが、宅地並みの高い固定資産税等が課せられる状況にあって、持続可能な都市農業を実現にあたっては、固定資産税等を農地課税に引き下げて負担を軽減できる生産緑地制度が有効と考えられます。

令和４年度には岐阜市と宇都宮市において、生産緑地制度が導入されましたが、全国で生産緑地制度導入実績は16市町村にとどまっています。平成26年に都市計画運用指針においても「地方圏での生産緑地制度導入が望ましい」とされましたが、それ以降も制度導入は6市町のみにとどまっています。

一方で、そもそも市街化区域であるべきなのか、線引き制度についても見直しが必要だと考えます。我が国の人口は平成20年をピークに減少に転じ、今後人口減少は加速し、宅地化圧力が減退し、多くの市街地が縮退していくことがほぼ確実であり、無秩序な市街地拡大の抑制が目的であった線引き制度は時代にそぐわないのではないでしょうか。

区域区分（市街化区域の線引き）するか否かについては、平成12年の都市計画法改正以降、三大都市圏や政令指定都市を除いて、地域の実情に応じて都道府県が判断するとされており、平成16年に香川県が全県で線引きを廃止したのをはじめ、全国で約20市町が線引きを廃止しています。

さらに、令和5年２月には、松江市が線引き廃止の方針を打ち出しました。線引きが廃止されれば、市街化区域内であった農地は全て農地課税となります。

生産緑地制度は市町村、区域区分は都道府県と、いずれも都市計画の権限を持つ地方自治体が判断するものであり、その実現は容易ではないものの、地方圏において持続可能な都市農業を実現するためには、市街化区域農地の税負担を大幅軽減する施策の実施を急ぐ必要があります。